房地产行业:调控效果深化,投资拐点显现

  • 时间: 2016-12-14 13:35
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  国家统计局公布11月房地产行业运行数据:1-11月全国房地产开发投资8.3万亿元,增长6.5%;新开工面积15.1亿平,上升7.6%;土地购置面积1.9亿平,下降4.3%;1-11月份,商品房销售面积13.6亿平、销售额10.3万亿元,增长24.3%、37.5%。11月末,商品房待售面积69095万平,较10月末减少427万平。(本月地产运行数据及政策汇总见正文图表)
 
  点评摘要:
 
  1.销售:调控效果显著,量价涨幅回落
 
  1-11月商品房销售面积增长24.3%,下降2.5个点;商品房销售金额和销售面积同比增速差由14.4%回落至13.2%。量价指标继续回落,国庆调控效果显著,短周期加速回落。维持“小周期回落、四季度承压”的判断:虽不排除个别城市出现超跌反弹,但随着定点调控继续,整体仍处于震荡下行过程,12月销售难以出现大幅回升。预测今年商品房销售15.1亿平,同增17.5%,明年商品房销售面积14.2亿平,同增-6%。
 
  2.开发投资:由升转微降,拐点已现
 
  1-11月全国房地产开发投资增长6.5%,微降0.1个点,单月增幅下降7.7个点。投资已受销售回落影响出现下滑,全国房地产整体投资的拐点或已现。住宅投资、东部地区投资增速仍微升,表明热点城市库存持续下降、产生补库存效应,对投资产生一定支撑。基于整体销售增速缓慢回落的判断,无论是土地市场热度,还是新开工、施工和竣工增速,都难以持续。销售传导到投资的周期在半年左右,叠加土地市场降温较慢,预计全年投资增速在5%-6%。
 
  3.库存:住宅继续减少,商业用房持续增加
 
  去库存成果继续扩大。已竣工待售商品房待售面积减少427万方,商品住宅待售面积减少582万方;相比2月末高点,累计分别下降6.5%、13.2%。商品房、商品住宅广义库存较上月末分别减少1563万平和减少3470万平。
 
  4.长效机制、稳定预期,维持行业“推荐”评级
 
  12月9日召开的政治局会议强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。我们认为,明年房地产调控总思路是:短期加强市场监管、消除“恐慌性”购房预期;长期构建房地产健康发展长效机制,构建“阶梯型”消费预期。
 
  受规范险资举牌、政策面短期难以看到新亮点等影响,板块需要休养生息。当前时点,仍建议关注四类标的,大浪淘沙,真金将现,低位建仓将获超额收益。
 
  风险提示:
 
  楼市降温超预期,土地市场持续高烧,政策超预期收紧